民法改正(26)　賃貸借に関する見直し②

賃貸借に関しては、他にも改正点があります。

その一つが、賃貸借不動産の譲渡に関する論点です。賃貸借不動産が譲渡されると、賃借人は誰に賃料を払うのか、民法には明確なルールがありません。基本的には譲受人に賃料債権が移行しますが、賃借人が譲渡人に支払った際に、それが有効化どうかが問題になります。

改正民法では、判例による実務運用に併せて、賃貸人の地位は譲渡人から譲受人に移行するが、譲受人から賃借人に賃料請求等をするには、譲受人の建物の所有権移転登記が必要であることが明記されました。

もう一つは、賃貸借の存続期間に関する論点です。現行民法では、賃貸借の存続期間は最長20年となっています。ただし、借地借家法で、建物所有目的の土地賃貸借は、最低30年とされています。

しかし、現社会では20年を超える賃貸借のケースが少なくありません。ゴルフ場を経営する際の賃貸借は、建物所有ではありませんが、20年以上の賃貸借が必要です。

そこで改正民法では、最長の存続期間を50年としました。物権である永小作権は20年から50年となっていますので、最長期間がそれに揃った形にもなります。